#中古屋
房仲:投資客急於脫手,房市委售量大幅增加。
買方可壓出價,特別是對投資房AND高總價
意思就是低總價自住區,沒啥好動的
買方出價策略變化:
過去賣方強勢,實價登錄是地板價,買方需往上加價。
目前實價登錄變成天花板價,買方可以進行議價,壓低出價。
議價空間依地區而異:
投資客多的地區,房價下跌是必然趨勢,議價空間更大。
高總價住宅因貸款成數降至三成,買方變少,議價空間也增加。
#豪宅交易
豪宅市場概況:
儘管央行實施第七波信用管制,豪宅市場仍穩定,且富豪多以現金購屋,不受貸款限制影響。
2024年前三季,三大豪宅社區總銷售約68.8億元,且超過半數交易無貸款。
由於政府限制法人購置住宅,富豪家族多以自然人名義購屋。
無貸款購屋縮短交屋時間、金流隱密,並保留未來資產抵押活用的空間。
三大熱銷豪宅:
豪宅交易特性:
長期持有,具備賺多賠少的增值潛力。
自住傳家
對商業人士和高端客戶而言也是業務往來的重要配備。
信用管制影響:
以台北市1億元豪宅為例,自備款需達7000萬元,比原來多出1000萬元。
對超級富豪來說,現金充裕,無需貸款,不受房貸利率上升影響。
#打擊換屋&繼承&建商
打房政策衝擊換屋族
因房價上漲,不知不覺成為「豪宅買家」。例如:台中買家3年前購房單價50萬,交屋時因房價上漲成為豪宅,貸款成數降低,措手不及。
取消寬限期、貸款成數從7~8成降為3成,導致換屋族無法補足差額,陷入困境。
建商面臨困境,約4成客戶遇到貸款問題,需自行解套或解除契約。
繼承房產的困難:
繼承移轉逐年增加,2024年前8月已有超過5萬棟繼承移轉,成為第二大房產取得管道。
繼承者面臨老舊祖產自住不便、處分困難,且無法順利貸款購屋。
建商壓力大增:
- 例如:總銷60億的建案,有24億的貸款問題需建商自行處理,無法過戶時仍需還銀行土建融。
- 建商可能需借錢給買家或選擇解約,增加經營難度
- 部分建商選擇「先建後售」來應對市場不確定性。
- 大型指標案,例如新北某百億大案,選擇延後推案以避開當前風險。