#中古屋
房仲：投資客急於脫手，房市委售量大幅增加。
買方可壓出價，特別是對投資房AND高總價
意思就是低總價自住區，沒啥好動的
買方出價策略變化：
過去賣方強勢，實價登錄是地板價，買方需往上加價。
目前實價登錄變成天花板價，買方可以進行議價，壓低出價。
議價空間依地區而異：
投資客多的地區，房價下跌是必然趨勢，議價空間更大。
高總價住宅因貸款成數降至三成，買方變少，議價空間也增加。
#豪宅交易
豪宅市場概況：
儘管央行實施第七波信用管制，豪宅市場仍穩定，且富豪多以現金購屋，不受貸款限制影響。
2024年前三季，三大豪宅社區總銷售約68.8億元，且超過半數交易無貸款。
由於政府限制法人購置住宅，富豪家族多以自然人名義購屋。
無貸款購屋縮短交屋時間、金流隱密，並保留未來資產抵押活用的空間。
三大熱銷豪宅：
豪宅交易特性：
長期持有，具備賺多賠少的增值潛力。
自住傳家
對商業人士和高端客戶而言也是業務往來的重要配備。
信用管制影響：
以台北市1億元豪宅為例，自備款需達7000萬元，比原來多出1000萬元。
對超級富豪來說，現金充裕，無需貸款，不受房貸利率上升影響。
#打擊換屋&繼承&建商
打房政策衝擊換屋族
因房價上漲，不知不覺成為「豪宅買家」。例如：台中買家3年前購房單價50萬，交屋時因房價上漲成為豪宅，貸款成數降低，措手不及。
取消寬限期、貸款成數從7~8成降為3成，導致換屋族無法補足差額，陷入困境。
建商面臨困境，約4成客戶遇到貸款問題，需自行解套或解除契約。
繼承房產的困難：
繼承移轉逐年增加，2024年前8月已有超過5萬棟繼承移轉，成為第二大房產取得管道。
繼承者面臨老舊祖產自住不便、處分困難，且無法順利貸款購屋。
建商壓力大增：
- 例如：總銷60億的建案，有24億的貸款問題需建商自行處理，無法過戶時仍需還銀行土建融。
- 建商可能需借錢給買家或選擇解約，增加經營難度
- 部分建商選擇「先建後售」來應對市場不確定性。
- 大型指標案，例如新北某百億大案，選擇延後推案以避開當前風險。
